北京买房：理清思路购房建议1452

  北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  请问，现在我们小区遇到个挺麻烦的问题，希望能得到你的指点。 我现在居住的小区是万象高尔夫花园一区，当时是北京天鸿的开发商，小区是封闭式管理提供24小时热水服务，供暖是地暖，小区采暖和热水是同一个热力企业来提供。

  2月15号物业群里突然发了一个声明。是热力公司发出，然后由物业在业主群里公示，说明在2025年3月15号供暖结束以后不再提供热水。理由是小区供热设备陈旧，漏水，维修困难，且使用户数太少，公司有亏损等。

  热水费是¥30一吨，遭到小区业主的强烈反对。小区因为在交房的初期就是24小时提供热水，所以很多家里装修并没有预留自采热水的设备，并且我们这个小区是160到220之间的大户型为主，卫生间也是两到三个，如果自供热水非常麻烦。

  看到业主群里大家在讨论锅炉房的产权是开发商所有，所以热力公司是归开发商管理？但是从居委会反馈回来好像热力公司的合同是物业与他们签订的，大约是19年的时候更换过一次。所以热力公司的主管单位到底是哪一个呢？业主们想要谈判沟通是不是与其主管单位交涉更有用？开发商还是物业呢？

  最早的购房合同里有明确规定提供24小时热水，并且与物业签订的物业合同里边也有一条明确规定业主不允许私自改动燃气地暖等基础设施，供暖公司现在一纸通知要求大家统一更改燃气或电力供热水，符合法律规定吗？他们有权利这样做吗？

  还有一个情况，从业主群里也看到有一些业主反映500多户业里，只有80户左右正常缴费，是因为供热公司的部分员工与一些业主私底下交易，更改热水表，所以可能有很多用户用热水但不向热力公司缴费的。

  可能这也是造成热力公司提供24小时热水亏损的一个根本原因。而热力公司的员工一直对外说是因为小区设备老化，总是跑水，但这个理由由此看来只是借口，因为万象高尔夫的二区有另外一个热力公司供热，服务非常好。当然听到这个信息，我也很震惊。

  现在很多业主认为停供24 小时的热水这个事情，是热力公司单方面宣布，他们没权利这么做，停止是违法的，另一方面确实后期安装自供热水的系统非常麻烦，另外一个也担心，假如没有24小时供热水服务，整个小区的居住品质是在下降的，会影响小区的整体房价。所以大部分是不想停供热水的。

  章哥，经常拜读你的文章，你在地产行业处事经验比较丰富，所以想请你指点一下我们业主们该如何正确的维权，如何正确的维护我们自身的权益？

  1、锅炉房的房产产权有很大的可能是归开发商所有，但也有一定的可能“卖给了物业”。锅炉设备的产权一般都是归物业公司所有，但如果开发商转让物业时没有约定，那在理论上是归全体业主所有的。物业公司更换锅炉属于设备维护行为，但并不意味着他们拥有锅炉的产权。这点律师是会厘清的。

  2、热力公司的上级单位是“供热办”，朝阳区供热办。再向上的单位是“市供热办”，但这只是业务上的，行政上级单位应该是朝阳区政府，条条块块的关系。

  开发商肯定不管，顶多是派个人来敷衍，所有开发商都会和物业公司切割关系的。所以一般沟通都是先跟物业，若设备的产权归物业那就更是他们的事儿了。

  但如果产权不明，或者说设备产权归全体业主，那这就得让街道办等行政单位来协调了，热力公司的上级业务单位一般不管。

  3、让业主们改为燃气或电力热水，无论开发商还是物业都没这个权力。尤其是燃气，业主是不能私自安装和修改管道的，拆除都不行，必须报燃气公司来人。也就是说，开发商或物业顶多说是供热合同到期了，我不提供了，但无权要求业主们后续怎么做。

  4、私下给业主改表，这肯定不是某些热力公司员工的事儿。没有某些领导的授权，流量怎么统计啊？但这没法儿说，各种情况都有，指不定因为什么呢，人家内部的事儿没必要深究。

  5、热力公司宣布停止供热水，理论上是没问题的，水电气等基础设施单位也都能停止供应。但这前提基本都是设备原因，或者是拿设备说事儿，要求更换设备以达到标准，之后就正常供暖收费了呗。都是赚钱的事儿。

  所以我觉得问题的焦点还在设备维护的费用上，谁出这笔钱？若设备产权是物业的，那他们就应该更换，费用包括在物业费里。若设备产权是全体业主的，那就看是动用维修基金还是收费了，另外也得看政府怎么协调，有没有补助？

  6、是否会影响小区的房价，未必，一般都不影响。因为老业主和中介肯定不说，新业主也就不知道，时间一长也就都忘了。

  北京在2005年之前，提供24小时热水的小区非常多，温泉都快成标配了。但随着成本增加，很多小区都逐渐取消了，并没有影响房价。人们更关注的都是能看得见的设施和服务，隐形服务没多少人关注。

  7、总之我参与过的这种纠纷都是找居委会和街道办，让他们组织各方来开会协调，厘清产权，然后谈谁出费用。业主这边或是业委会出面，没有的话就选代表。最重要的两方就是物业和全体业主，看设备产权归谁，然后再谈钱。

  请问，我们的预算650万（不能再多了哈），我在建国门上班，我先生在机场上班，买房主要考虑自住。我和先生都有车，他是开车上下班，我可以开车也可以坐地铁，因为城里比较堵，停车也贵，用车成本更高。

  我们现在看了两个板块，一个是双桥朝阳旺角，一个是豆各庄万科青青家园。朝阳旺角的优势是附近有走路15分钟的地铁，小区环境和物业还可以，不足是周边比较荒凉，配套一般，而且感觉双桥板块没什么发展空间，以后置换流通不会太好。万科青青家园优势是小区好、物业好，不足是周边没地铁，周围也没什么配套。但是我们看豆各庄这片都在盖房子，感觉是在规划建设中，比双桥那儿有点希望，将来可能会出现发展。

  两小区看的房子总价面积都差不多。万科还多一些赠送。我们有老人和孩子，老人和先生原来就住万科另一小区房子，我觉得他们会很喜欢万科。我是比较纠结，因为还是想有个地铁能方便点，想知道主要是双桥和豆各庄各自未来的发展。

  2、朝阳旺角，名字起得就说明了一些开发商当时的心情。强调这里是朝阳区，不是通州。旺角，借用香港地名，强调这里虽然是两区交界的朝阳边角，但是会很兴旺。

  小区没什么特殊的，普通社区。质量也还行，最早曾经因为不让业主验房而闹过一阵子，后来也没什么了。直说吧，到现在为止，板块内也就是远洋一方北部的还行，没落后，其他的小区至少是没占便宜吧，前些年都和常营的伯乐爱乐差不多价格的，现在有点儿明显了。

  主要主要是因为地段儿，看看地图就知道，都是两区交界，但京通北边就相对开阔，没什么天然屏障。而京通以南呢，高速、河道、铁道，分割的一层层的跟五花肉似的，不是太好规划。又是两区交界，所以很难说朝阳区会拿这儿当重点。

  3、青青家园，确实好，万科进北京的第三个项目，那会儿已经修正了早期的一些设计缺陷，质量什么的也都挺好的。

  也是地段儿的原因，升值慢，这都甭比了，没意思，反正就是落后了一些。朝阳区之前是不太拿南部当回事儿，所以都耽误了。到现在看来这地段也不像是重点，没有过多的用地指标，很难说能在短期内怎样。

  所以自住为主吧，别太纠结其他的了，毕竟房子是用来住的。豆各庄盖的房子以共产房等保障房性质的为主，这就看怎么理解了。真要是开发成天通苑回龙观那种规模也行，绝对的新区新城。或者像常营草房那种就更好，年轻人聚集区，带动的小型配套弥补了不足，连学校都不错。

  但这也有个悖论，如果是真的是保障房占主体，那对于青青家园这种小区就不占便宜了，面积大，在刚需板块不好出手，升值也会慢点儿，属于错配了。

  4、我能理解这心情，但甘蔗不能两头儿甜，都得相互取舍。在资金不是很高的情况下，自住和升值是相冲突的，一个侧重消费，一个侧重投资。所以要不向北看看常营一带，价格是略高点儿，但这也说明相对强势，更受追捧。商品的价值是由供需关系决定的。

  1、我单身不婚，想买个两居交通便利一些和附近有医院的（以后方便把父母接过来住）。房龄看20年以内的，首付240左右，总价控制在450以内。目前关注两个区域是常营和新宫，在动物园附近上班，这两个通勤时间差不多，而且周边配套齐全！房子户型不错，但比较犹豫的是，新宫看的是回迁房，几个小区主要是原来村民回迁，所以环境差一些。常营价格偏高，我这个预算稍微再够一够能买户型、楼层稍微差一点儿的两居，这两个选项您推荐哪个？或者您还有别的比较推荐的区域吗？

  2、想跟您请教下未来您对一线城市房价看法，目前看经济长期向下大趋势是已经定了的。前年开始明显市场上对房价预期已经转弱，70个大中型城市除几个一线城市外（深圳因为前些年炒房严重今年房价压力更大），都明显往下走，这一两年是否会成为北京房价向下的拐点呢？最近看房，明显感觉降价的业主多了。

  1、从板块来讲肯定是常营啊。两边都是两区交界，但常营已经成型，大多数小区的升值没落后，包括保障房的。新宫之前像是丰台区的重点，这两年看又不像了，否则不至于规划这么多回迁房和安置房。回迁房自住为主，经济实惠，投资的排序靠后。我不好推荐，看自己的通勤。

  经济长期向下的大趋势是已经定了的，谁定的？多长期啊，向下到何时，多大幅度，有没有转好的可能？是符合资本主义的十年小周期，还是康波的50-60年大周期？

  前年开始对房价预期转弱？应该比这更早，25年前房改的时候就都唱空楼市了，朱总理说要扶持房地产，但连王石都不信。那年整个东亚的经济都崩了盘，甚至是俄罗斯，香港楼市三年暴跌70%，北京的公寓市场最高跌幅75%。此后唱空中国经济和楼市的就没停，我的本家儿章家敦专业唱空中国24年了，空军一号谢国忠唱空楼市也23年了，到现在还这样儿吧，都有自己的道理，看自己的判断。

  3、明显下行，怎么说呢？房改这26年来，北京房价暴涨的有3年，明显上涨的有4年，然后是横盘和明显向下的有5年，的3年，其他的涨跌互现。反正我早就麻木了，没觉得现在的行情有什么新鲜的。

  我不知道过两年是否会是拐点，只知道全世界主要国家中，除日本之外还没出现过在货币宽松期房价下跌的先例。日本楼市30多年了，到现在还跟狗似的趴着呢，但有个叫东京的城市在“安倍经济学”的超发之后，连续上涨13年了，房价在三年前重回高点，然后又涨了点儿。

  4、简单就这样儿吧，看自己的判断。房子是用来住的，有需求就买，不着急就等着。不过最好做个定时定量的计划，等到何时，等到什么价格？然后做个预案，到时候真跌了敢不敢买，涨了怎么办？

  请问，我和老公都是80后，我在羊坊店附近上班，老公在苹果园附近上班。目前家庭有3套房产：1房山长阳100平三居，我和老公名下，市值400左右。2五棵松附近，54平两居，我公公名下，市值410左右，以前为了孩子上学买的。3羊坊店，70平三居，婆婆名下。

  今年孩子去海淀上学，原本想让公婆继续住在房山，但是婆婆觉得离的太远不方便，公公身体很差，基本是不能自理的状态。我老公想把前两个卖了，在丰台再买一个600左右的，我觉得那样离的不近，还是不方便，我觉得要换的话应该买更保值的房子，不太喜欢丰台，不如租房子，但是老人租房可能也不容易。能不能帮忙出出主意，我是卖一个还是卖两个或者不卖直接租房。

  1、长阳的，现在租售比多少？100平的应该在5000左右吧？那如果是价值400万，租售比就是800。那如果是以这里换租的话意义不大，因为北京现在平均的租售比不到700，而郊区的租金收益普遍要低一些，所以自住更合适，换租则占不到什么便宜。

  五棵松的看换租到哪里？如果是本地换租那就是正常呗，不吃亏不占便宜。如果换到没学区溢价的地方就吃点儿亏了，比如朝石丰等地，一般来说同等房源的租金收益能差20%以上，这就是溢价的价值。

  所以单从换租来说，这两套房都不占便宜，那这就看自己的喜好了，经济上顶多是不吃亏。

  2、房子是用来住的，学区房是用来上学的。如果用完了学位，如果也不自住了，那常规建议是甭留着学区房了，在溢价还高的时候换掉，降低保值风险也提高居住的性价比。

  长阳的板块挺好的，如果能自住就很合适。不自住的话就是租金低点儿，这谈不上溢价和风险，郊区都这样儿。

  如果确定这两套都不住了，也能接受置换的税费成本，那就都换掉。但如果是我的话会先换五棵松的，肯定不住了。而长阳挺好的板块，先留着吧，要不一下卖两套也挺大的工程呢。

  3、丰台看啥地方了，如果是京港以北的青塔岳各庄到六里桥，那跟海淀就是交界了。而且这里离医院也近，应该相对方便的多吧？周边次新房的保值还可以，比如万科和大成的紧凑户型，还有302附近的几个小区，价格趋势基本不落后北京大盘。如果不喜欢丰台的那就看朝阳的，租金相对最高，这就基本算纯投资了。

  如果只卖一套房，那就在五环内外看，价格趋势也大多不落后。现在租售比都有到500左右的了，甚至400多的，换租的话也肯定占便宜，看房的时候让中介算算就行，好找。

  请问，我在结婚之前2011年在丰台买过一个小房子，2015年为了孩子上学又在西城广外买了一套小一居。这两次倒是都恰好买在了房价将要涨价的那一段时间，所以从投资角度来讲还是赚了一点的。我也看过您不少的文章，建议学区指标用完就可以卖掉。

  我的真实的情况是孩子还要在这里上几年学，有时候老人也过来住一下，如果在本小区换两居三居，我的资金可能不太够，所以用广外这边近期高杠杆入手了一套远见的两居，住起来也方便。买的时候可能也比较冲动，毕竟错过了2020这波行情，现在入手价格也不低，所以我还是有点担心，想咨询您广外这种渣一些的学区，还有上涨的空间吗？

  另外还有一点纯粹是探讨和请教的问题，看很多公众号都说2025年后入学的，是京户出生人口断崖下跌的年份，您也提到人口降低后，比较差的学区是不具备溢价能力的。

  2026入学下降，确实是因为2020年/2021年京户出生人口较低，那么这个低是由于疫情影响，还是由于北京在2008后对于应届毕业生越来越严的落户政策影响呢。落户政策这个每年情况不一样，2022后的出生人口是多少也不好估计，单一的从两年出生判断，会不会有认知偏差呢。

  我不是抬杠哈，真的是虚心求教，因为对这样的一个问题实在是没想明白。虽然不是为了学区，但我买房也是有保值增值的需求，所以对这块的发展的新趋势还挺关注的。

  1、广外学区，在高峰期这两年不会有什么风险，那么多孩子等着上学呢。说不好听的话，这会儿就是良莠不齐的年代，有概念就受追捧，只有退潮之后才知道谁在裸泳呢。但这不还好几年呢吗，甭着急，明年才是明显的拐点呢。

  2、我认为本来是正常的波谷，但被二胎政策给放大了。本来2010-2015前后就是高峰期，因为80后，尤其是85后的生育高峰到了。而85后本来就是高峰期出生的，因为他们的父母是60后，也赶上了三年困难时期之后的高峰期。

  也就是高峰期出生的爷爷奶奶，生下了高峰期的爸爸和妈妈，又生下了高峰期的孙子辈。假如没有二胎政策，2015之后的高峰不至于这么猛，过两年的低谷期也不会显得这么少。但就是有政策呗，火上浇油，显得高峰期更多了，低谷期也就更明显了，成断崖了。

  这跟口罩什么的都没什么关系，就是自然生育周期导致的，其他的一切都是辅助。不是光北京出生率低，是全国性的。2016-2017年全国出生人口1700万，2020年才1000万。北京2017年17万，2020年10万，和全国趋势一致，不特殊。

  3、也没什么不好估计的，之后的出生率看看去年前年的结婚数量不就得了，也可以了解一下20多年前的出生人口就知道了，看看当年是上涨还是下降。现在的果，就是当年种下的因。

  也可以参照其他几个国家的，比如新加坡、韩国、日本等东亚国家，还有法国、瑞典、德国等欧洲国家，咱们的政策都是参照探索出来的。

  法国是现代社会全世界第一个鼓励生育的国家，从1918年开始的，那年一战结束，巴黎和会召开，第二年就发生了五四运动。到现在100年了，法国的效果不错，白人还那么回事儿，黑人比例持续上涨。

  还可以参看咱们的台湾省，为了出生率折腾了十多年了，效果一般吧，进入负增长通道了。台北市还剩下最好的六所明星小学有溢价，其他的都招不满孩子了。

  4、总之这看咱们的鼓励政策吧，吸取各国和地区的经验教训，或许能逆转趋势。北京也或许会放宽落户，从其他城市抢人，毕竟咱们国家大，城市多。

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